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Q4楼市怎么买③|重庆房价首次出现下降:那些曾想进场的人反而

2019-12-02 07:44:40  阅读量:1037

摘要:国家统计局的统计数据显示,重庆的新房和二手房今年8月首次下跌。在以90度的角度审视了国家统计局今年的所有报告后,发现重庆的房价在8月份首次下跌。此时,房价指数可能会下降。投资者离开重庆的房地产市场呈现

 

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素有火锅之都的重庆,经历了房地产市场两三年的旺季,最后一波市场价格上涨。大量外国人来到重庆买房。长期保持的低房价模式被打破了。然而,重庆作为唯一一个没有任何购房限制的一线新城市,在全国房地产市场进入下行通道的背景下,也未能幸免。国家统计局的统计数据显示,重庆的新房和二手房今年8月首次下跌。

与此同时,来重庆买房的外国投资者数量开始减少,尤其是那些想在重庆买房的人,也随着重庆楼市的下滑,放弃了购房计划。

作为一个非常受欢迎的城市,重庆以其神奇的城市景观和美味的食物吸引了大量的粉丝。但是重庆为什么没有保留它们呢?

房价首次下跌。

"重庆的房地产市场今年不太好."小李是重庆新购房者的顾问。她显然觉得房地产市场最近变冷了,尤其是销售办公室的访问量急剧下降。在前一个高峰期,该项目每周可接待200多人,但现在最多可接待几十人。在这种情况下,开发商开始加大促销力度,如打折或降低首付比例。

重庆的所有者刘先生感觉和小李相似。他最近正在考虑卖掉他的房子。刘先生去年刚刚换了房间,现在手里拿着一套套房。“最初我想等到房价上涨后再出售。因此,去年我可以卖出400万套房子,但现在很难卖出350万套。反正房子买得早,肯定不会有补偿,所以我不想再等了。”

据一家知名住宅企业负责人介绍,2018年上半年将推出100-200套套房,基本上几秒钟就能推出。今年,总价格超过400万英镑的120套大型平板产品用了2个月的时间进行去污,去污时间也延长了,但公司对此结果相当满意。

这基本上是重庆房地产市场的现状。根据国家统计局发布的“2019年8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数”,重庆市新建住宅销售价格指数环比下降0.3%,降幅最大的是144㎡,环比下降1%,二手房销售价格指数环比下降0.4%。在以90度的角度审视了国家统计局今年的所有报告后,发现重庆的房价在8月份首次下跌。

根据壳牌研究院的数据,9月份重庆二手房平均价格为12673元/平方米,连续5个月下降,相对较高,为13208元/平方米,下降535元/平方米。

资料来源:壳牌研究院

不仅是价格,重庆的住宅成交量也有所下降。中国指数研究所的数据显示,重庆今年商品房成交量最高的是4月份,一个月内交易了23373套。截至8月,营业额仅为14,415台,约为4月营业额的一半。从下图可以看出,自6月份以来,重庆市商品住宅的成交量一直在下降。不仅如此,重庆2019年的月平均营业额约为17,315台,为2016年以来的最低水平,比最高水平每月减少近7,000台。

资料来源:中国指数研究所

对此,易居研究所智库中心研究主任严跃进认为,这与全国其他省会城市的趋势相似。重庆的购房政策总体上并不太严格。最近,它也受到了淡季市场的影响。同时,从实际情况来看,一些住房企业确实已经开始面临资金压力。此时,房价指数可能会下降。

重庆网讯传媒总经理王康乐认为,重庆房地产市场的降温可能与以下原因有关:第一,结构性供给导致房价下跌。近年来,重庆房地产市场的改善主要集中在市场上,因为总价格高,单价相对较低;其次,重庆在过去两年里刚刚经历了数量和价格的急剧上升,这基本上透支了其购买力。此外,受政府宏观调控的影响,重庆一些新建建筑严格执行限价政策,这也可能影响房价。

投资者离开

重庆的房地产市场呈现下降趋势。李俊接到重庆销售部的许多电话,但他明确表示不会回重庆买房。

说起重庆,李俊的心是复杂的。李俊在北京工作,2016年几乎在重庆买了一栋房子。黄市长樊棋那年就要离开重庆了。他敏锐地意识到这可能会给重庆的房地产市场带来变化。怀着可能升值的期望,李俊匆匆赶回重庆。

然而,当时重庆的房屋供不应求,许多项目都没有房屋。那时李俊非常忙。看了几栋楼后,他觉得一栋叫金科天元路的楼不错,单价约12000元。然而,他对这所房子有些犹豫。重庆的大多数房子都是50年的产权。从这个角度来看,他觉得重庆的房价不便宜,而且重庆的土地供应量相对较大。从供需角度来看,重庆并不缺房子。考虑到未来升值空间有限,李俊最终没有采取任何行动。

“没有遗憾。”回顾三年前的决定,李俊说,尽管他判断重庆房价已经上涨了两年,但他说当时他估价的房地产现在只卖了17000元/平方米,只涨了4000元。真正让李俊后悔的是,他错过了中山路房价8000元的时候。现在,利用广东、香港和澳门的大湾地区,中山的房价翻了一番。

像李俊这样来重庆买房的外国人越来越少了。开发商、房地产顾问、房地产从业者等90度的角度证实了这一变化。此前,公共数据显示,2016年至2017年间,重庆近40%的房屋被海外客户购买。目前,虽然没有明确的统计数据,从市场表现来看,外国投资者的数量已经大幅下降。

以重庆核心区的一个项目为例。该项目是典型的投资建筑。由于前期征地,政府设定了相对较低的备案价格,单价不到20000元,比周边房价低4000元左右。产品主要为34户住宅产品,内部面积74-93户,总面积130万套。但是,根据项目销售介绍,项目60%的客户来自当地周边地区,30%来自重庆市各区县,只有10%来自其他地方,远远低于前两年类似项目中其他地方的比例。

一家品牌房地产公司的负责人告诉90度,他们在重庆的项目主要是改善,但外国买家的比例也从高峰时的20%下降到了一位数。据他介绍,来重庆买房的外国人主要有两种。一是买房。由于重庆是一个新的一线城市,经济基础良好,房价低廉,许多人考虑买房。另一种是跟随企业进入重庆,但尚未取得户籍,所以也被视为外来者,这占的比重较少。

然而,重庆作为直辖市和西部主要城市的地位,尽管吸引力有所下降,但其房地产市场仍然相对强劲。从贵阳来的路最近很乱。她手头有一笔钱,暂时还没有找到合适的投资方法。因为她在重庆学习,喜欢重庆的美食和美丽的风景,她正在考虑是否在重庆买房。

当谈到重庆被选中的原因时,莱恩说,这主要是因为重庆不仅限于购买,而是一个新的一线城市。“我周围的许多人去成都买房,但成都仅限于购房。我没有资格,所以我只能考虑重庆。”吕霄正在考虑在国庆假期去重庆旅游。

重庆基础

“你能告诉我未来五年重庆房地产增长80%的情况吗?谢谢你。我太担心了。对于这样一个直接的核心问题,先给我一个理由告诉你答案。”

“我的朋友在重庆开始了一个长达17年的项目。他晚了才进入这个项目。他上上下下。现在他的涨幅不到50%。最近,他说他觉得有点无聊,因为越来越少的外人在看房子。他说,他仍想等待,并认为整个国家的单位价格仍处于低迷状态,所以他想清醒过来。”

第一次对话发生在网民和自媒体大V之间,第二条信息代表了许多网民的声音。显然,重庆的房地产市场正在经历繁荣后的调整。人们担心这个城市未来的房价会上涨还是下跌。

从短期来看,外界大多认为重庆楼市持续下跌是一个很有可能的事件。原因很简单。随着年底的临近,市场因素不会发生明显变化,政策稳定,买家观望情绪持续,开发商压力很大。为了完成任务,他们通常会选择降低价格并进行批量生产。

从王康乐的角度来看,截至9月,重庆的主流开发商已经实现了60%-70%的全年任务完成率,并且仍然存在一定的压力。从10月到11月,由于发展商会的促销活动,重庆的房价可能会下跌一波。此外,随着重庆两年销售期的结束,许多投资者急于出售房屋,这可能导致重庆房价小幅下跌。

从长远来看,重庆房地产市场的发展取决于经济和人口。重庆经济发展基础良好,但经济增长缓慢。公共数据显示,2018年重庆国内生产总值超过2万亿元,增长6%。今年上半年,国内生产总值达到1.03万亿元,增长6.2%。虽然相对稳定,但略低于全国6.3%的增长率。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓玉松表示,中国经济结构仍在调整过程中,第三产业比重将继续增加。邓玉松认为,在结构调整过程中,如果原有的传统产业下降但新兴的高附加值服务业不上升,基础区域将面临下降的压力。相比之下,重庆第二产业的增长率最高,为6.5%,而第三产业的增长率仅为6.1%。

从科研投资来看,重庆远远低于其他东部省份。根据国家统计局发布的“2018年不同地区研发(r&d)资金”数据,2018年,中国科技资金投入增加,研发资金持续快速增长,但重庆在研发资金上投入410.2亿元,是四个直辖市中最低的,不到广东、江苏、山东、浙江、湖北等地区的一半。

从长远来看,经济发展决定了未来的人口增长,而人口是房地产市场升值的必要条件。显然,重庆的竞争优势似乎并不明显。

业内资深人士老段(Old Duan)认为重庆是一个典型的享乐城市,日日夜夜打麻将,到处都是美食,但重庆对外国人才吸引力不够。“事实上,在城市里买房更多地取决于基本条件和未来的经济增长空间。是否能形成高经济密度,即经济黑洞,可以吸引这里的各种东西,”

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